העברה ללא תמורה - המדריך המלא והפשוט

עסקאות של העברה ללא תמורה של דירה במתנה מתקיימות, באופן תדיר, על אף שמדובר בעברת דירה "בתוך המשפחה" בין אם בין סבים לנכדים, הורים לילדים ובין אחים, הרי, שמדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר ועניין. האם העברה ללא תמורה היא עסקה חד כיוונית? מה נדרש על מנת להסדיר את הנושא בחוק? מה כולל הדיווח לרשות המקרקעין?

לא מעט אנשים מחליטים יום אחד להעביר את הדירה או כל נכס אחר שברשותם מבלי לקבל כל תמורה. יכולות להיות מגוון רחב של סיבות שיגרמו לאדם מסוים להחליט לתת במתנה את הנכס שברשותו מבלי לקבל כסף או כל תמורה אחרת. לא משנה מאיזה סיבה החלטתם לבצע העברה ללא תמורה, מוטב כי תקרוא את המדריך המלא להעברה ללא תמורה.

אנחנו כאן ב"פרקליט" מבינים שיש לא מעט חוסר הבנה בכל מה שקשור לתחום הזה, ולכן החלטנו להרים את הכפפה על מנת לענות עבורכם על כל השאלות השכיחות ביותר. כך ברגע שתחליטו לבצע העברה ללא תמורה, תוכלו להכיר את כל היתרונות אך גם את כל החסרונות של מהלך מהסוג הזה. אנו יכולים להבטיח לכם כי לאחר קריאת המדריך הבא, תוכלו לצעוד קדימה בבטחה ובביטחון מלא שיש לכם את כל המידע ברשותכם.

בין אם אתם מחליטים לבצע העברה ללא תמורה לבן משפחה או לחבר קרוב, אתם צריכים להכיר את הפרטים לאורכם ולרוחבם. כי בסופו של יום אי ידיעה של הפרטים איננה תפתור אתכם מהצורך לשאת בהשלכות של הצעדים שאותם אתם עלולים לבצע.

מהי העברה ללא תמורה?

אז רגע לפני שניכנס אל תוך עובי הקורה של העברה ללא תמורה, אתם בוודאי רוצים להבין באופן כללי מה זה אומר בכלל – ומתי העברה של נכס מוגדרת בתור העברה ללא תמורה. ברגע שתוכלו להבין את ההגדרה היבשה, יהיה לכם הרבה יותר קל להמשיך קדימה ולהיכנס לניתוחים הרבה יותר מעמיקים של העברה ללא כל תמורה.

באופן כללי העברה ללא תמורה מתייחסת למצב שבו מתבצע העברה של נכס בין בני משפחה, חשוב לציין כי מדובר על משפחה גרעינית. הדגש כמובן הוא על העברה של נכס מבלי שהצד הנותן מקבל שום תמורה מהצד המקבל על העברת הזכויות על הנכס. יש לא מעט שמות לעסקאות מהסוג הזה, עוד שם נפוץ לעסקה מהסוג הזה הוא "עסקת מתנה".

ברוב המקרים על מנת לעשות סדר והפרדה בין הצדדים המעורבים בתהליך – נהוג לכנות אותם בתיאורים הבאים: נותן המתנה (המעביר) ומקבל המתנה (הנעבר). צריך לציין כי העברה ללא תמורה על פי החוק היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, אך לעסקה מהסוג הזה מוענק פטור ממס שבח ופטור חלקי ממס רכישה במידה ומתקיימים תנאים מסוימים.

ההבדל העיקרי בין עסקת העברה ללא תמורה לבין עסקת מכר רגילה היא שיש רק צד אחד שהוא נותן. כך שהצד המקבל בעצם לא צריך להתחייב על שום דבר, הוא רק אמור להמתין לקבל את הזכויות על הנכס עצמו. למרות המצב הקצת שונה מהרגיל, חייב להתבצע חוזה מחייב בין הצדדים אשר מגדיר את תנאי העסקה ואת כל האלמנטים שסובבים סביבה.

העברה ללא תמורה- אבל ללא תנאים

קיימות 2 עסקאות מקרקעין, הנוגעות לדירה במתנה בין קרובי משפחה. העברה ללא תמורה, כאשר אין תנאים, העומדים מאחורי המתנה, והעברה ללא תמורה עם תנאים כמו: איסור על השכרת נכס, העברה או מכירה, שימוש בנכס למטרות מסוימות, ואפילו הצבת תנאים משפחתיים כמו חתונה או עמידה באמות מידה מוסריות.

בעלי נכס, המעוניינים בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה, יוכלו להוסיף סייגים ותנאים בעסקת המקרקעין, אשר מתקיימת במעמד עורך דין מקרקעין, וזאת על מנת להשיג שליטה בנכס. אם תנאים אלו לא יקוימו, יוכלו בעלי הנכסים "למשוך" את הדירה אליהם בחזרה.

איך מגדירים קרוב בהעברה ללא תמורה?

על מנת שתוכלו להתקדם קדימה בעסקה עליכם להבין כיצד החוק מגדיר קרוב מדרגה ראשונה, אחרת העסקה לא תוכל לצאת לפועל. החוק מאוד ספציפי בהגדרה שלו בכל מה שקשור לעסקה של העברת נכס ללא תמורה, כל זאת על מנת למנוע מצבים לא נעימים ובעיות שונות שעלולות להסתבך.

על פי החוק קרוב בהעברה ללא תמורה מוגדר בתור בן או בת זוג שהיו מוגדרים כבני זוג במהלך ששת החודשים שקדמו לביצוע ההעברה, הורה, צאצא, בן או בת זוגו של צאצא, אח ואחות. אלו כל אותם האנשים המוגדרים כקרובי משפחה לצורך ביצוע העברה ללא תמורה, דבר שאתם כמובן חייבים להכיר על מנת שתוכלו להתקדם קדימה.

אתם בוודאי שואלים את עצמכם מה היתרונות בהעברת נכס ללא תמורה לבן משפחה? ישנם לא מעט הטבות הקשורות למס שאותן יקבל קרוב המשפחה שקיבל את הזכויות על הדירה. אם הוא עונה להגדרות מסוימות הוא יוכל לקבל פטור חלקי או פטור מלא מתשלום מס – דבר משמועתי מאוד בראייה לטווח הרחוק. לכן אי אפשר להישאר אדישים לנושא הזה, ולכן אם קרוב המשפחה עונה לאחת מאותן ההגדרות שפרסמנו בחלק העליון אתם יכולים לדרוש את קהל הזכויות המגיעות לא מתוקף החוק. אנחנו כאן ב"פרקליט" נשמח לסייע לכם על מנת שתוכלו לקבל את כל האינפורמציה הדרושה לכם לצורך ביצוע העסקה ללא כל הפתעות.

מהי העברה ללא תמורה בין אחים?

החל מה-1.8.2013 נכנס נוסח חדש לחוק, הנוסח מדבר על קבלת פטור ממס שבח בעת ביצוע העברה ללא תמורה בין אחים. הנוסח החדש לחוק קובע כי ניתן לבצע העברה ללא תמורה בין אחים כל עוד הדירה או הנכס שאותו האחים מעוניינים להעביר התקבל מהוריהם או מהורי הוריהם. הדירה הייתה יכולה להיות מועברת בירושה לאחד מהאחים או גם בהעברה ללא תמורה בין הורים לבנם או לבתם.

יש לציין כי כל עוד העברה עומדת בכללים הללו המקבל יהיה לקבל הקלה במס הרכישה, ההקלה התהיה בגובה של שני שליש מתשלום המס הרגיל. כך שבפועל האדם שקיבל את הנכס או הדירה יצטרך לשלם אך ורק שליש מתוך גובה מס הרכישה המקורי על הדירה. אך שלא תסתכלו על זה בהחלט מדובר על הוזלה משמעותית, כזאת שיכולה לעשות שינוי משמעותי עבור מקבל הנכס ללא כל תמורה.

מהי העברה ללא תמורה בין בני זוג?

ישנה אפשרות לבצע העברה ללא תמורה גם בין בני זוג, כאשר אם בני הזוג היו מתגוררים ביחד בדירה העברה כולה תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה. במקרה שבו בני הזוג אינם מתגוררים ביחד בדירה, יהיה עליהם לשלם כשליש ממס הרכישה הרגיל, בדיוק כמו במקרה של העברה ללא תמורה בין אחים.

במצב שבו ישנה העברה ללא תמורה בין בני זוג הנמצאים בעיצומו של הליך גירושין, גם כאן יקבלו בני הזוג פטור מלא מתשלום מס שבח ומתשלום מס רכישה. על מנת שאותם בני זוג יקבלו את הפטור המיוחל, הם כמובן יהיו חייבים להגיש הסכם גירושין אשר קיבל את האישור של בית המשפט לענייני משפחה.

מה נדרש על מנת להסדיר העברה ללא תמורה של דירה במסגרת החוק?

העברה ללא תמורה מתייחסת לכל דירה, שניתנה במתנה מלאה (ללא קבלת כל תמורה, ואפילו לא מוקטנת) במידה והחלטתם להעביר דירה על שמכם לקרוב משפחתכם עליכם להבין, שאתם מקיימים עסקת נדל"ן לכל דבר ועניין. ונדרש לדווח ולחתום על מספר מסמכים:

בעל הנכס חותם על כך שהוא נותן מתנה. מקבל הנכס נדרש לחתום, שהוא מקבל מתנה. במידה וקיימים תנאים מקדימים למתן הנכס, הם חייבים להיות מעוגנים בחוזה "העברה ללא תמורה" וחתומים. זוהי ההגנה המשפטית והגושפנקא של בעל הנכס להחרים את הנכס, במידה והתנאים לא ימולאו.

את טופסי ההצהרה יש להגיש למיסוי מקרקעין תוך חודש ימים מיום ביצוע העברת הנכס.

מעבר לכך, נדרש לחתום על שטר מכר בנוכחות עורך דין. עבור שטר המכר נדרשות החתימות של הצד המעביר את הנכס וחתימה של הצד המקבל את הנכס.

נדרש להסדיר את נושא הטאבו מול העירייה, כך שהנכס יעבור על שם מקבל המתנה גם בגוף זה.

מהי תקופת הצינון בהעברת דירה ללא תמורה?

עוד אלמנט שאתם חייבים להכיר הוא תקופת הצינון שתקפה לגבי העברת דירה ללא תמורה. במקרה שבו לא תכירו את תקופת הצינון, תוכלו להיות מחויבים במס למרות שעל פניו אתם עומדים בכל התנאים לזכאות. אנחנו כאן ב"פרקליט" מבינים את החשיבות של העברת דירה ללא תמורה וגם ללא מיסים, ולכן נסביר לכם בדיוק מהי תקופת הצינון הנדרשת.

מקבל המתנה, האדם שאליו הועבר הנכס, יהיה מחויב לחכות 3 שנים עד אשר הוא יוכל למכור את הנכס שקיבל ללא תמורה. במקרה שבו מקבל המתנה לא ימתין 3 שנים, הוא יהיה מחויב לשלם את המס באופן מלא, כאילו הוא קנה את הדירה. במקרה שבו מקבל המתנה לא התגורר בנכס בכל התקופה, הוא יוכל לבצע את המכירה שלו רק לאחר 4 שנים מיום קבלת הדירה ללא תמורה.

לאיזה מבין קרובי המשפחה מומלץ להעביר דירה ללא תמורה?

ישנם לא מעט אלמנטים שעשויים להכריע לאיזה מבין קרובי המשפחה תעבירו את הדירה ללא כל תמורה. ראשית עליכם לראות תחילה כי אותו קרוב משפחה עונה על ההגדרה של "קרוב" על פי החוק. במקרה שבו הוא לא יענה על ההגדרה, מקבל המתנה יהיה חייב לשאת בתשלום מלא של מס השבח ומס הרכישה – דבר שיכול לייקר בצורה משמעותית את העסקה כולה.

כאשר הורים מעבירים ללא תמורה דירה לאחד מילדיהם, הם צריכים לבחון לאיזה מהם הכי כדאי להעביר. שכן ילדים שיש ברשותם דירה או שעומדים לרכוש דירה יצטרכו בסיטואציה כזאת או אחרת לשאת בתשלום מיסים מלא על הדירה הראשונה. לכן מוטב לרוב להעביר את הדירה לילד שאין ברשותו דירה, או אחד שלא מתכנן לרכוש בקרוב דירה חדשה.

מהי הערת אזהרה בהקשר?

חשוב להדגיש כי בעסקת מתנה יש חשיבות מכרעת לעריכת חוזה מסודרת בין הצדדים על מנת להסדיר את כל פרטי העסקה. בנוסף לכך ישנה חובה לרישום הערת אזהרה, כך שבמקרה שבו יכנס צד שלישי לעסקה הוא יהיה מודע לביצוע העסקה על כל פרטיה.

החשיבות של הערת האזהרה היא חיונית מאוד מכיוון שברוב המקרים צד שלישי כמעט ולא יכול לגלות שבוצעה עסקת מתנה בין קרובים כל עוד לא כתובה הערת אזהרה. לכן כאשר אתם ניגשים לערוך הסכם, חשוב מאוד שתכירו את הנושא הזה ותיישמו אותו. במקרה שבו לא תהיה כתובה הערת אזהרה עלולים להיות עונשים שונים וקנסות על הצדדים המעורבים בעסקה כולה.

מה כולל הדיווח לרשות המקרקעין?

הדיווח לראשות המקרקעין כולל את שמות המעורבים בעסקת העברה ללא תמורה, תעודות זהות, שווי הנכס המועבר, אישורי תשלום מס רכישה, ואישורי פטור ממס שבח. כל אלה נדרשים עד 30 יום מיום ביצוע העברת הדירה במתנה.

במידה ומדובר בנכס, שרשום בטאבו על שם חברה, נדרש להעביר מסמכים נוספים.

לסיכום, העברה ללא תמורה של דירה למגורים בין קרובי משפחה היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין, היא דורשת חתימה על חוזה במעמד עורך דין, ודיווח לרשות המקרקעין, קיימת אופציה להעברת נכס עם תנאים וללא, עלפי החלטת בעל הנכס. 

היתרונות של העברת נכס ללא תמורה?

חשוב מאוד שתכירו את היתרונות של העברת נכס ללא תמורה, כך תוכלו להבין מדוע משתלם לכם לפעול בצורה הזאת. היתרון המשמעותי ביותר הוא שמדובר על עסקת מקרקעין פשוטה במיוחד, והיא לא דורשת הסכם ארוך ומייגע בין הצדדים המעורבים בה. לרוב הצדדים ידרשו לחתום על מספר מסמכים שמאשרים את ביצוע העברה, ולאחר מכן הזכויות על הנכס מועברת מנותן המתנה היישר אל מקבל המתנה.

עוד יתרון בולט של העברת נכס ללא תמורה הוא האפשרות להגן על הנכס מפני נושים. במקרה שבו אחד מבני המשפחה מסתבך עם נושים, הוא יוכל להעביר את הזכויות על הדירה לבן משפחה אחר – וכך בעצם הנושים אינם יכולים לגעת בדירה. זוהי סיטואציה שכיחה מאוד שמתרחשת לעיתים שכיחות, כך שאי אפשר להישאר אליה אדיש בשום צורה.

היתרון השלישי של העברת נכס ללא תמורה זה מניעת ריבים או ויכוחים בין בני משפחה על הצוואה. לא מעט משפחות נקלעות למריבות מיותרות על הנכסים שברשות המשפחה לאחר מות ההורים, ובמקרה שבו הדירה מועברת מבעוד מועד – אין כל ויכוח או ריב בין הילדים, וכל אחד מבין ויודע בחזקת מי מבני המשפחה נמצאות הזכויות על הדירה עצמה.

החסרונות של העברת נכס ללא תמורה?

למרות היתרונות הרבים של העברת נכס ללא תמורה, יש גם מספר חסרונות שאותם אתם צריכים להכיר. קודם כל חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד אשר מכיר את התחום על בוריו על מנת להימנע מטעויות. בשונה מעסקת מקרקעין רגילה שהיא מאוד ברורה, כאן יש לא מעט צדדים אפורים שאותם אתם תצטרכו לחקור מבעוד מועד על מנת להימנע מטעויות כאלה ואחרות.

חיסרון נוסף הוא שעל מקבל המתנה חלה חובת צינון של 3 שנים במקרה שבו הוא התגורר בדירה או תקופת צינון של 4 שנים במקרה שבו הוא לא התגורר בה. כך שהוא לא יוכל למכור או לבצע כל עסקה על הדירה, עד אשר תחלוף לחלוטין תקופת הצינון – ורק לאחר מכן הוא יוכל לעשות בדירה ככל העולה על רוחו.