עסקאות נדל"ן נשלטות על ידי גוף נרחב של חוקים ושילוב של החוקים המקובלים של המדינה והמשפט. הדרישות שנקבעו על ידי חוקי המדינה, שונים ברוב המקרים באופן משמעותי ממצב אחד למשנהו.
מתווכי נדל"ן משמשים כסוכנים של המוכר כדי שירכוש עבורם רכוש. החוזה בין המתווך לבין המוכר נקרא הסכם לביצוע עסקת נדל"ן. הסכם זה עשוי להיות הסכם פתוח לפיו סוכן הנדל"ן מרוויח עמלה רק במקרה שהוא מאתר קונה.
תוקף הסכם בעסקת נדל"ן
ההסכם הוא בלעדי אם סוכן הנדל"ן זכאי לעמלה בגין מציאת הקונה. בעסקאות נדל"ן, הסוכן עשוי להיות זכאי לתשלום גם אם המוכר מוצא את הקונה ללא סיוע מתווכים. מתווכי נדל"ן הם אנשי מכירות מורשים המוסדרים על ידי החוק.
ברוב המקרים, חוזי נדל"ן למכירת נכסים יכולים להיות סחירים. במצב זה, המוכר נדרש להוכיח את הבעלות על כל רכוש שהוא מוכר, כמו גם להוכיח כי לא קיימים צדדים שלישיים בעלי אינטרסים ידועים לעסקת הנדל"ן.
ליווי משפטי לעסקאות נדל"ן
משרד עורכי דין מלווה עסקאות נדל"ן ומועסק ברוב המקרים על ידי הקונה כדי לחקור אם העסקה חוקית. גם חברות ביטוח מבטיחות את הקונה מפני הפסדים שעלולים להיגרם כתוצאה מביצוע העסקה.
חלק מהתפקידים של משרד עורכי הדין הוא לבדוק את הבעלות המקורית על הקרקע ולוודא שהעסקה כשרה מבחינה משפטית ושנכס הנדל"ן אכן ניתן להעברה.
כך שאם אתם מתעתדים לרכוש דירה, או שהחיפוש אחר עסקאות הנדל"ן המשתלמות ביותר הוביל אתכם לאתר את עסקת חייכם, חשוב שתמתינו, למרות הפיתוי, לפני החתימה על זיכרון הדברים. וגם אם החלטתם לחתום ללא ליווי עורך דין, חשוב שתבינו שזהו מסמך מחייב מבחינת החוק.
החיפזון מהשטן
במיוחד בעסקאות נדל"ן. אנשים רבים חותמים במהירות על זיכרון דברים לאחר רכישת נדל"ן, אלא שהחיפזון, במיוחד בתחום הנדל"ן, הוא מהשטן.
ברוב המקרים, זיכרון נדברים נחתם על ידי שני הצדדים בחיפזון לאחר איתור נכס אותו הרוכשים הפוטנציאליים מבקשים לנכס לבעלותם, והם חוששים לאבד את זכותם בעסקה ומסיבה זו ממהרים לחתום על סיכום דברים מבלי לקבל ייעוץ משפטי ומבלי לבצע בדיקות מקדימות הנוגעות לחוקיות העסקה וזכויות המוכר למכור את הנכס.
חשוב להבין שזיכרון דברים מהווה חוזה משפטי למרות שאינו כולל את שפע ההיבטים הדרושים לביצוע עסקאות נדל"ן. מצב זה עלול להציב בעיות עתידיות, אם הצדדים ייכשלו מלהסכים ביניהם על חוזה המכר ותנאיו.
חשיבות עריכת חוזה מקיף בעסקאות נדל"ן
עסקאות נדל"ן מאגדות בתוכן היבטים רבים עליהם יש לתת את הדעת, ושצריכים להיכלל בחוזה מכר מפורט. אם מצאתם פיסת נדל"ן אותה אתם מעוניינים לרכוש, קבלו ייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בתחום מקרקעין כדי לבצע את הבדיקות הדרושות לביצוע העסקה.
עורך דין המתמחה בעסקאות נדל"ן בודק את זכויות המוכר למכור את הנכס ומנסח, עם העורך דין של הצד השני, או עם הצד השני בלבד, חוזה שהנוסח שלו מקובל על כל הצדדים.
אם החלטתם לחתום על זיכרון דברים בעצמכם, חשוב שתציינו בו את הפרטים החשובים כגון תאריכים נקובים לתשלום, מחיר עסקת הנדל"ן, הצהרה מטעם המוכר המאשרת את בעלותו על הנכס, והצהרה לפיה הנכס אינו משועבד ושאין עליו חובות מסוג אחר.
תוקף זיכרון דברים
סעיף נוסף עליו יש להקפיד בניסוח זיכרון דברים הוא שתוכנו יחייב את שני הצדדים אך ורק בכפוף להסכמה על נוסח חוזה המכר.
אך חשוב להבין שבמקרים חריגים מסוימים, בית המשפט עלול לבטל את תוקף זיכרון הדברים, אם הוא מעגן את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לביצוע עסקת הנדל"ן.
